1. Kāpēc šis jautājums ir aktuāls?
Lai gan jau pirms 30 gadiem likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteica, ka dzīvokļu īpašniekiem pēc pašvaldības dzīvokļu privatizācijas pabeigšanas ir pienākums pārņemt daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas tiesības[1], tas joprojām daudzviet, t.sk. Rīgā, nav izdarīts.
2. Pārvaldīšana līdz lēmuma pieņemšanai
Kamēr privatizēto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesības, pārvaldīšanu joprojām saskaņā ar likumu jānodrošina pārvaldniekam, ar ko pašvaldība ir noslēgusi pilnvarojuma līgumu.
3. Pārvaldnieka pienākums rosināt lēmumu
Esošajam pārvaldniekam Privatizācijas pabeigšanas likums[2] (turpmāk – likums) nosaka pienākumu organizēt kopības (kopība – visi dzīvokļu īpašnieki kopā) lēmuma pieņemšanu par jautājumu – vai kopība pati turpmāk pārvaldīs māju.
4. Valsts aicinājums īpašniekiem
Valsts mudina dzīvokļu īpašniekus pilnvērtīgi iesaistīties sava īpašuma uzturēšanā un pārvaldīšanā, uzņemties atbildību par savu māju, tās tālāku attīstību un izlemt kā viņi vēlas turpmāk pārvaldīt savu māju, tā “pieliekot punktu” arī 30 gadu ilgušajai privatizācijai.
5. Iespējamie pārvaldīšanas modeļi
Iespējas dzīvokļu īpašniekiem ir vairākas – palikt pie tagadējā pārvaldnieka, dodot pārvaldīšanas uzdevumu un slēdzot jaunu līgumu vai meklēt citu mājas pārvaldīšanas modeli, piemēram, dibinot dzīvokļu īpašnieku biedrību vai uzticot pārvaldīšanu citam komersantam. Izvēle būs atkarīga no dzīvokļu īpašniekiem un viņu vajadzībām, arī redzējuma. Dzīvokļu īpašnieki paši var veikt pārvaldīšanu vai izveidot biedrību, kas risinās pārvaldīšanas jautājumus, taču bez atbilstošas kvalifikācijas tas nebūs vienkārši izdarāms, jo jānodrošina rēķinu izrakstīšana, grāmatvedības kārtošana, atskaišu sniegšana, darba plānu sagatavošana, remontu plānošana, utt. Tāpēc, izvēloties māju pārvaldīt pašiem jāvērtē iespējas to veikt.
6. Trijstūra modelis – viens no risinājumiem
Tomēr “pārvaldīt māju pašiem” nenozīmē, ka fiziski tas jānodrošina pašai biedrībai. Viens no pārvaldīšanas veiksmīgiem modeļiem praksē ir “trijstūra modelis” – kopība dibina biedrību, kas piesaista profesionālu pārvaldnieku – komersantu konkrētu pakalpojumu sniegšanai.
7. Ja kopība nepieņem lēmumu
Likums[3] paredz, ka māja bez pārvaldīšanas palikt nevar, tāpēc, gadījumā, ja kopība lēmumu par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu NEPIEŅEMS, arī turpmāk māju pārvaldīs jūsu esošais pārvaldnieks uz viņa piedāvātā līguma nosacījumiem, kas gan nevar būt pretrunā ar likuma prasībām[4]. Saskaņā ar likuma noteikumiem šā pārvaldīšanas līguma darbības termiņš nevar būt ilgāks par pieciem gadiem no līguma spēkā stāšanās dienas.
8. Kas mainīsies pēc jaunā līguma
Turpmāk ar katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi noslēgtais līgums (ja tāds bijis noslēgts) vairs nebūs spēkā. Tā vietā būs viens Pārvaldīšanas līgums jeb pārvaldīšanas uzdevums pārvaldniekam ar mājas kopību. Māja tiks izņemta no pašvaldības bilances. Līdzšinējais pārvaldnieks arī turpmāk nodrošinās jūsu mājai pārvaldīšanas pakalpojumus.
9. Privatizācijas noslēgums un īpašnieku atbildība
Vienlaikus tas nozīmē, ka masveida privatizācija valstī tiek pabeigta un īpašniekiem nodota “bumba” lemt par turpmāku mājas pārvaldīšanu stiprinot īpašnieku atbildību par mājas kopīpašuma daļas uzturēšanu, kas nozīmē mērķtiecīgu uzkrājumu veidošanu mājas remontiem un atjaunošanai.
10. Tiesības mainīt pārvaldnieku jebkurā brīdī
Vienlaikus vēršam uzmanību, ka likums[5] paredz dzīvokļu īpašnieku kopībai tiesības izbeigt pārvaldīšanas līgumu vienu mēnesi pēc paziņojuma par pārvaldīšanas līguma izbeigšanas nosūtīšanas, tātad jebkurā laikā brīvi izvēlēties citu pārvaldīšanas modeli, t.sk. mainīt pārvaldnieku.
11. Iespējamo pārvaldīšanas modeļu priekšrocības un trūkumi
| Variants | Priekšrocības | Trūkumi |
| Turpināt sadarbību ar esošo pārvaldnieku | Nav jāmaina pārvaldnieks, pazīstama sistēma | Mazāka kontrole pār lēmumiem, iespējams, augstāka cena |
| Dibināt biedrību un piesaistīt pārvaldnieku | Lielāka kontrole, caurspīdīgums, iespēja pielāgot pakalpojumus, uzkrājums – biedrības kontā | Nepieciešama iniciatīva, zināšanas un izpratne par mājas pārvaldīšanu |
| Pārvaldīt un apsaimniekot visu pašiem | Maksimāla kontrole, ietaupījumi | Augsts darbietilpīgums, nepieciešamas zināšanas, grāmatvedība u.c. |
| Izvēlēties citu pārvaldnieku (komersantu) | Slēdzot līgumu iespēja panākt izdevīgākus nosacījumus, izvirzīt konkrētas prasības. | Riski, ka uzkrājums kļūs par komersanta apgrozāmiem līdzekļiem, nezināma, jauna sistēma, mazāka kontrole pār lēmumiem. Iespējams, augstāka cena (kā pārvaldot pašiem). |
12. Praktiskas idejas – ko darīt tālāk?
1) Pārrunāt ar kaimiņiem iespējamos risinājumus, apzināt viedokļus, noskaidrot vēlmi rīkot sapulci;
2) Apzināt, vai ir kāds, kas gatavs inicēt biedrības dibināšanu,
3) Vērsties pie esošā pārvaldnieka un lūgt skaidrot piedāvāto jauno līguma redakciju.
4) Konsultēties pie speciālistiem pašvaldībā vai dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijā “Mājoklis”, u.c.
Sagatavoja: Dace Vārna un Ilze Kurēna, Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijas “Mājoklis” valdes locekles, 2025.gada 25.septembrī
[1] Kā dzīvokļu īpašnieki var pārņemt pārvaldīšanas tiesības?
Ar kopības lēmumu, izsludinot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci vai organizējot dzīvokļu īpašnieku aptauju.
Kam noteikti ir jābūt kopības lēmumā?
1) jālemj pārņemt savā pārvaldīšanā dzīvojamo māju;
2) jāuzdod pārvaldīšanas uzdevumu (biedrībai, pārvaldniekam, fiziskajai personai, pašai kopībai, nosakot tās pilnvaroto pārstāvi);
3) jāapstiprina pārvaldīšanas līgums;
[2] Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas likums (spēkā no 01.05.2025.)
[3] 11.panta otrā daļa
[4] Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 11.pants
[5] Valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanas likums (spēkā no 01.05.2025.) 11.panta trešā daļa