Asociācija “Mājoklis” ceļ trauksmi un analizē, kas vainojams ēku sliktajā stāvoklī – valsts, dzīvokļu īpašnieki vai pārvaldnieks?

Latvijā ir aptuveni 1 miljons mājokļu, no kuriem 69% atrodas daudzdzīvokļu mājās. Latvijā vidējais mājokļa vecums ir lielāks nekā tā iedzīvotāja vecums! Padomju laikā celto daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku drošības jautājums katru gadu kļūst aizvien aktuālāks (https://ej.uz). Lielākajai daļai padomju laikā celto daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku kalpošanas termiņš vai nu tuvojas beigām, vai ir jau beidzies.

Likums uzliek par pienākumu nodrošināt ēkas tehniskās apsekošanas veikšanu (to drīkst veikt tikai sertificēti būvspeciālisti, ne pārvaldnieks), lai noskaidrotu mājas un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko stāvokli – vai māja dzīvošanai droša un atbilst Būvniecības likumā izvirzītajām prasībām. Saskaņā ar likumdošanu, dzīvokļu īpašnieku pienākums ir nodrošināt finansējumu šim mērķim. Savukārt pārvaldniekam kā kopības likumiskajam pārstāvim ir pienākums nodrošināt ēkas tehnisko apsekošanu.

Praksē šobrīd arvien vairāk konstatējama būtiska problēma – deformēta izpratne par atbildību mājas pārvaldīšanā, kas nereti ir tiešā cēloņsakarībā ar ēkas tehnisko stāvokli. Aizvien biežāk medijos parādās raksti un TV sižeti par bojātiem/brūkošiem balkoniem un pārvaldnieku, kurš plāta rokas – es jau neko nevaru darīt, dzīvokļu īpašnieki nerīkojas, neesmu saņēmis no viņiem ne uzdevumu, ne finansējumu. Atbildīgie taču esot tieši viņi – dzīvokļu īpašnieki!

Piemēram, mājai beidzies kalpošanas termiņš, bet pārvaldnieks turpina “apsaimniekot” (jā, tikai apsaimniekot, nevis pārvaldīt) māju, un ar mājas tehnisko apsekošanu veikt nesteidzas, aizbildinoties, ka dzīvokļu īpašnieki neesot nolēmuši to pasūtīt. Rezultāts – neviens nezina, kāds ir ēkas tehniskais stāvoklis, vai ir iestājies risks iedzīvotāju drošībai. Šie faktori noved pie īpašuma vērtības samazināšanās, kam seko risks, ka daudzi Latvijas iedzīvotāji var palikt bez mājokļa. Šāda pārvaldnieka pozīcija – atbildību novelt uz dzīvokļu īpašnieku pleciem – var būt izdevīga, lai “piesegtu” savu bezdarbību. Ikviens pārvaldnieks saprot, ka tehniskais atzinums pieprasīs proaktīvu rīcību – būs jāplāno vai jāsteidz veikt remontdarbus, kas nozīmē, ka būs jāmeklē finansējuma avots šiem remontdarbiem. Finansējuma prasīšana no dzīvokļu īpašniekiem var izsaukt neapmierinātību, ja šādi izdevumi savlaicīgi nav bijuši plānoti un veidots uzkrājuma fonds.

Taču praksē ir sastopami arī gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieki tehniskās apsekošanas atzinumus apstrīd. (Dzīvokļa īpašniece RD prasa pārskatīt «Rīgas namu pārvaldnieka» atzinumu par ēku Akmeņu ielā).

Pārvaldniekam nav jāsaņem norādījumi no dzīvokļu īpašniekiem par nepieciešamajiem darbiem, bet gan gluži pretēji – jāinformē dzīvokļu īpašnieki par lemjamo jautājumu un paredzamajām sekām. Ja tas nav darīts, tad pārvaldniekam jāuzņemas atbildība par neattaisnojamu bezdarbību, kas ir cēloniskā sakarībā ar nodarītajiem zaudējumiem (skat.. Senāta 16.03.2020. 2020.gada spriedums lietā Nr. SKC-146/2020).

Atziņas tiesu praksē nepārprotami rāda, ka “pārvaldnieku no atbildības [.] ir pamats atbrīvot, ja ir ievērota līgumā un likumā noteiktā kārtība un pārvaldnieks no savas puses ir veicis visas nepieciešamās darbības, bet dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē ir nobalsojuši pret pārvaldnieka ierosinājumu”(Skat.Senāta 16.10.2019. spriedums lietā Nr. SKC-248/2019).

Savukārt dzīvokļu īpašnieku atbildības stūrakmens ir profesionāla pārvaldnieka, kam uzticēt mājas pārvaldīšanu, izvēle un uz sadarbību balstītas savstarpējas attiecības. Ne velti pārvaldīšanas līgums likumā ir balstīts pilnvarojuma, tātad, uzticības attiecībās.

Liela daļa atbildības par dzīvojamā fonda stāvokli ir jāuzņemas arī valstij, jo valstī vairāk nekā 30 gadu garumā nav pabeigta dzīvojamo māju privatizācija, daudzas daudzdzīvokļu ēkas joprojām atrodas pašvaldību vai to kapitālsabiedrību bilancē un tiek pārvaldītas “pagaidu režīmā”. Mājokļu jautājums prioritāri ir valsts atbildība un rūpes par saviem iedzīvotājiem, it īpaši situācijā, kad paši dzīvokļu īpašnieki nespēj par īpašumu rūpēties ar krietna saimnieka atbildību. Pienākums valstij novērst esošo apdraudējumu izriet no Satversmē nostiprinātajām tiesībām uz dzīvību un veselību.

Tāpēc portālā “Mana balss” Asociācija “Mājoklis” pieteikusi jaunu iniciatīvu – VALSTIJ JĀATBALSTA DAUDZDZĪVOKĻU ĒKU TEHNISKO APSEKOŠANU!

Praksē ir konstatēts, ka viena no būtiskākajām problēmām, kāpēc ēkas ir sliktā tehniskā stāvoklī, ir daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku neziņa par ēkas tehnisko stāvokli. Valsts un pašvaldības precīzi mērķēts atbalsts var šo situāciju novērst, maksimāli pasargājot dzīvokļu īpašniekus no nelaimes, kad mājvieta var tikt atzīta par bīstamu cilvēka dzīvībai un ēkas ekspluatācija tikt aizliegta.

Balso: https://manabalss.lv/i/3120